Даже кирпичный дом может лопнуть
Отличить очередное «кидалово» от нормального инвестиционного проекта очень сложно. Пример тому – горячая история
с группой киевских строительных компаний «Элита-Центр», когда сотни людей
потеряли в сумме многие десятки миллионов долларов, остались без денег и жилья.
Автор финансовой пирамиды, Александр Волконский, сейчас находится в розыске.
Среди пострадавших от аферы — даже его теща. А всего жертвами мошенников стали
сотни граждан, которые рассчитывали приобрести новые квартиры. По подсчетам
милиции, всего таких граждан будет около 1,5 тыс., а общая сумма, на которую их обманули, составит около 400 млн. грн. А министр внутренних дел Юрий Луценко
заявил о том, что граждане, обманутые фирмой «Элита-Центр», могут не получить
свои деньги обратно: «Имею печальную новость — все деньги вывезены наличкой и вряд ли обманутые граждане смогут получить их обратно».
По факту мошенничества компании
«Элита-Центр» возбуждено уголовное дело, задержан главный бухгалтер фирмы,
арестованы счета фирмы, на которых находится мизерная сумма, а еще два человека
объявлены в международный розыск.
Из-за
скандала на столичном рынке недвижимости уже начался коллапс, диспропорции
спроса и предложения и снижение цен на первичном рынке, особенно на рынке
строящегося жилья. Крах инвестиционно-строительной пирамиды существенно подорвал
доверие частных инвесторов к строящемуся жилью. Эксперты уже прогнозируют
падение цен у мелких застройщиков на 5-10% и рост стоимости квартир на вторичном
рынке. Этот скандал очень негативно повлияет на рынок, он может подорвать
доверие людей к строителям, отчего больше всего пострадают средние и мелкие
компании. Специалисты говорят, что существуют строительные компании, зависимые
от денег людей на 80%. Для сохранения темпов и объемов строительства и предотвращения финансовых проблем им придется снизить цены на жилье, что отчасти
сможет компенсировать проблемы с cash-inflow от испуганных
инвесторов-покупателей.
На рынке
строительства жилья существует достаточно много подобных «пирамидально-шатких»
компаний, работающих в основном с заемными, а не собственными средствами.
Банкротство некоторых из них может окончательно подорвать доверие граждан к инвестированию в недостроенное жилье, а то и вовсе обвалить рынок.
Конечно, скандал приведет к ответным
действиям со стороны как регулирующих органов, так и самих строителей.
Ужесточение контроля со стороны госорганов и ассоциации строителей, поиски
«паршивых овец» в стаде — необходимые меры для возврата доверия
инвесторов
Что касается механизма
«кидка», то «Элита-Центр» не придумывала велосипед: в договорах долевого
участия, которые заключались в случае с «Элита-Центр», речь формально идет не о
покупке квартиры, а об инвестировании в строительство объекта. По таким
инвестиционным договорам работает очень много компаний, но они не собираются
никого обманывать. Однако если клиенты запаникуют и начнут забирать деньги,
может случиться обвал данного локального рынка, который вызовет общее охлаждение
очень перегретого рынка жилой недвижимости. Люди будут опасаться вкладывать
деньги на этапе фундамента. Естественно, норма прибыли уменьшится, так как
придется выплачивать проценты по кредитам
банкам.
Храните ваши
денежки
Чтобы не оказаться в числе тех, кто сейчас митингует в Киеве, необходимо помнить несколько простых
правил для инвестора.
Во-первых, стоит
узнать, получил ли застройщик земельный участок и разрешение на начало
строительства, а также построил ли он хоть один этаж в хотя бы одном из анонсированных им домов. Иначе говоря, заключению инвестиционного договора с застройщиком должен предшествовать сбор информации как о строительной компании,
так и о самом проекте.
Примета вторая — банк. Если финансовое учреждение задействовано в схеме как кредитор, шансы
получить квартиру довольно высокие. Ввязываться в откровенно сомнительную сделку
банк никогда не будет — службы безопасности в таких случаях долго и скрупулезно
изучат строительную историю компании, разрешительные документы на строительство,
сам договор с инвесторами, оценивает все
риски.
Третье правило — выбирая
квартиру, следует обращать внимание не только на цену, метраж и расположение, но и на механизм финансирования строительства. От этого зависит, в какой срок и какого качества квартиру получит инвестор. И получит ли он ее вообще.
Если инвестор передает деньги
непосредственно застройщику, подписывает договор о долевом участии в строительстве (инвестиционный договор или договор купли-продажи имущественных
прав) и начинает ждать квартиру сейчас – он поступает достаточно опрометчиво. С 14 января этого года заключать с гражданами прямые договоры строительным
компаниям запрещено, хотя некоторые юристы строительной сферы, ссылаясь на расплывчатые формулировки изменений в Закон «Об инвестиционной деятельности»
этот запрет пытаются оспорить.
Эксперты
даже утверждают, что суд или прокуратура могут заинтересоваться не только
инвестиционными договорами или договорами долевого участия, но и договорами
комиссии, поручения и договорами об общей деятельности, на легитимность которых
теперь застройщики возлагают немалые надежды.
Хотя инвестдоговоры — проверенный
временем механизм, с помощью которого построен не один миллион кв. м. жилья, они
были не лишены недостатков: в них отсутствует гарантия своевременной сдачи дома,
существует риск существенного подорожания в случае внесения инвестиционных
средств частями и риск изменения планировки квартир. Кроме того, имели место и истории с «двойниками» — граждане, которые инвестировали средства в новостройку,
со временем выявляли, что их квартиры уже продаются агентствами недвижимости на вторичном рынке.
Облигации – тот же хрен под другим
соусом
Застройщик продает
жилье, выпуская беспроцентные целевые облигации, погасить которые обязуется
жилой площадью. Преимущество облигационной схемы — нужный для получения квартиры
объем ценных бумаг разрешается накапливать постепенно.
Согласно Закону «О ценных бумагах и фондовой бирже», целевая облигация предоставляет ее собственнику право на получение товара. Однако абстрактный квадратный метр жилья товаром назвать
трудно, поскольку метр — лишь единица измерения. Поэтому приобретение облигаций
абсолютно не гарантирует получения конкретной желаемой квартиры. Гарантии на количество метров, этаж, количество комнат, размер кухни или расположение
квартиры облигации не дают — желающим закрепить за собой конкретную квартиру
застройщики предлагают договоры бронирования квартиры, за которые взимают
дополнительные комиссионные.
Получается, что обязательства застройщика предоставить квартиру прописаны в двух
разных документах — проспекте эмиссии облигаций и договоре бронирования.
Покупая облигации, инвестор сталкивается с теми же рисками, что и при
долевом участии в строительстве. Риски несвоевременного введения дома в эксплуатацию и подорожания квадратных метров в случае поэтапного инвестирования.
Кроме того, согласно законодательству эмитент-строитель имеет право, но не
обязан выкупать у инвестора облигации по истечении срока их обращения. Это
означает, что продать облигации можно лишь другому инвестору, заплатив при этом
комиссионные хранителю ценных бумаг за изменение в реестре собственников.
Наконец, существует еще одна особенность облигационной схемы — застройщики в своих проспектах эмиссий отмечают, что обменять облигации на квартиру можно
только на протяжении нескольких месяцев. Если в указанный срок инвестор не предъявит облигации для погашения, застройщик освобождается от каких-либо
обязательств. Если облюбованная квартира продается через облигационную схему,
следует внимательно почитать проспект эмиссии застройщика — желание
инвестировать именно в этот дом может сразу исчезнуть. Следует также обратить
внимание на кредитный рейтинг эмиссии и поинтересоваться, принимает ли в залог
эти облигации какой-либо банк.
Безопасно-контролируемые
фонды
Фонд финансирования
строительства (ФФС) – это институт, аккумулирующий средства, переданные
инвесторами в доверительное управление финансовому учреждению. Это учреждение — управляющий ФФС — частями, по мере сооружения объекта, перечисляет застройщику
средства доверителей, при этом контролируя целевое использование этих средств и сроки строительства. Такая схема имеет несколько безоговорочных преимуществ:
во-первых, четко прописана процедура закрепления за инвестором конкретной
квартиры, во-вторых, ФФС — единственный механизм, предусматривающий обязательное
страхование строительно-монтажных работ, в-третьих, при механизме ФФС инвестору
проще всего прекратить инвестирование новостройки и вернуть средства. Так, если
в инвестиционных договорах застройщики предусматривают за досрочный разрыв
договора комиссию в размере 5-20% от суммы внесенных средств, то в правилах ФФС
обычно речь идет о значительно меньшей неустойке.
Однако сейчас в бочке меда
появилась большая ложка дегтя: законодатели несколько изменили правила работы
ФФС — если раньше через один фонд мог финансироваться только один объект
строительства, то теперь одному фонду разрешено инвестировать в несколько домов.
Эта норма повышает риск вложений, так как средства физических лиц, инвестирующих
в один дом, могут быть использованы не по назначению.
Надежность ФФС
зависит от управляющего: большой банк с хорошей репутацией на рынке не допустит
«серых» и ненадежных схем строительства, а карманный управляющий, созданный
застройщиком, едва ли поставит во главу угла интересы инвесторов.
Вариант многоэтажно-пирамидальная схема отъема
денег
Компания одновременно
начинает строительство жилого дома и продажу квартир в нем. Все законно — средства привлекаются на основе договора долевого участия. Но в договоре
отсутствует пункт об ответственности застройщика за несвоевременность сдачи
дома. После продажи 90% квартир строительство прекращается, а привлеченные
средства и подрядная организация направляются на начало нового строительства.
Схема прокручивается снова и снова. Особое доверие у инвесторов вызовут
компании, имеющие несколько участков под застройку с имеющимися на них хотя бы фундаментами или котлованами.
